Pemilik rumah kos tetap memiliki kewajiban perpajakan atas penghasilan yang diterima dari usaha tersebut. Namun, pengenaan pajaknya tidak menggunakan skema PPh final 10 persen untuk persewaan tanah dan/atau bangunan.
Direktorat Jenderal Pajak menjelaskan bahwa usaha rumah kos masuk dalam kategori jasa pelayanan penginapan. Karena itu, pemilik perlu melihat ketentuan pajak usaha, status wajib pajak, serta omzet tahunan sebelum menentukan pajak yang harus dibayarkan.
Rumah Kos Tidak Masuk Skema PPh Final 10 Persen
Penghasilan dari rumah kos tidak termasuk objek pajak dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Peraturan tersebut mengecualikan jasa pelayanan penginapan yang mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama pekerja, serta rumah kos.
Dengan ketentuan itu, pemilik rumah kos tidak menghitung pajak penghasilan menggunakan tarif final 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017. DJP menyebut penghasilan rumah kos tetap dapat dikenai pajak melalui mekanisme pajak penghasilan usaha.
“Ini artinya penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh final 10% berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017,” tulis situs resmi DJP, dikutip Jumat (21/8/2026). Pengecualian tersebut bukan berarti seluruh penghasilan dari usaha kos terbebas dari kewajiban perpajakan.
Pajak Rumah Kos Mengikuti Ketentuan Usaha
Besaran pajak rumah kos mengikuti skema yang berlaku bagi pemilik usaha atau wajib pajak yang bersangkutan. Status properti sebagai bangunan yang disewakan tidak menjadi satu-satunya dasar untuk menentukan kewajiban pajaknya.
PP Nomor 20 Tahun 2026 menjelaskan bahwa wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan tertentu dapat menggunakan tarif PPh final sebesar 0,5 persen. Tarif tersebut berlaku apabila keseluruhan peredaran bruto yang diperhitungkan sesuai ketentuan tidak melebihi Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak.
Skema tersebut membuat penghasilan usaha kos mengikuti ketentuan pajak penghasilan usaha, bukan aturan persewaan tanah dan/atau bangunan. Pemilik tetap perlu memastikan bahwa seluruh persyaratan penggunaan tarif tersebut telah terpenuhi.
Omzet Menjadi Salah Satu Faktor Penentu
Omzet tahunan menjadi salah satu hal yang perlu diperhatikan saat menentukan kewajiban pajak usaha rumah kos. Meski demikian, jumlah omzet tidak dapat digunakan sebagai satu-satunya dasar untuk menetapkan pajak yang harus dibayar.
Usaha rumah kos milik wajib pajak orang pribadi dapat dikenai PPh ketika omzetnya mencapai Rp 500 juta per tahun maupun saat berada di atas angka tersebut. Pengenaan pajak tetap bergantung pada status wajib pajak dan persyaratan skema yang digunakan.
Untuk wajib pajak orang pribadi dengan omzet di bawah Rp 500 juta per tahun, terdapat kemungkinan penghasilan tersebut tidak dikenai pajak sesuai ketentuan yang berlaku. Pemilik kos perlu memastikan terpenuhi atau tidaknya persyaratan sebelum mengambil kesimpulan mengenai kewajiban pajaknya.
Apabila persyaratan untuk menggunakan skema tertentu tidak terpenuhi, penghasilan rumah kos akan mengikuti ketentuan PPh umum atau skema lain yang sesuai. DJP menegaskan bahwa penentuan pajak perlu dilakukan berdasarkan kondisi usaha secara keseluruhan.
Ciri Usaha yang Dikategorikan sebagai Rumah Kos
DJP menggambarkan rumah kos sebagai kamar yang berada di dalam sebuah rumah atau bagian bangunan yang disewakan sebagai jasa pelayanan penginapan. Bentuknya dapat berupa kamar kos maupun rumah kos yang dikelola secara khusus.
Salah satu contohnya adalah sebuah rumah yang dibagi menjadi sejumlah kamar, misalnya 10 kamar, dengan penghuni yang berbeda di setiap kamar. Fasilitas seperti kamar mandi dan dapur dapat digunakan secara bersama oleh para penghuni.
Pengelola juga biasanya terlibat langsung dalam kegiatan operasional usaha kos. Beberapa karakteristik yang dapat terlihat antara lain:
- Menetapkan tata tertib bagi para penghuni.
- Mengelola proses pergantian penyewa atau penghuni.
- Menerima pembayaran secara terpisah untuk setiap kamar.
Karakteristik tersebut membedakan rumah kos dari persewaan satu unit bangunan kepada satu penyewa. Perbedaan pola pengelolaan itu menjadi salah satu alasan usaha rumah kos tidak menggunakan skema PPh final 10 persen dalam PP Nomor 34 Tahun 2017.
Pemilik kos perlu mencatat omzet dan memahami status wajib pajaknya sebelum menghitung kewajiban pajak. Dengan demikian, penghasilan usaha dapat dilaporkan melalui mekanisme yang sesuai dengan ketentuan pajak yang berlaku.
